Prix immobilier à Incarville : le prix au m² réel

Le prix au m² à Incarville en 2026

Sur la base des ventes de maisons des trois dernières années, le prix médian s’établit autour de la valeur ci-dessous : la moitié des maisons se sont vendues en dessous, l’autre au-dessus. Fait notable : à Incarville, l’écart entre les ventes basses et hautes est plus resserré qu’ailleurs — un marché homogène de pavillons familiaux, plus prévisible que la moyenne.

Sur ce marché d’une dizaine de ventes par an (certaines années trop peu pour une médiane annuelle fiable), les prix des maisons sont restés stables sur la période — les écarts tiennent surtout au profil des biens vendus.

Le prix selon le type de bien

Incarville est un marché de maisons : pavillons familiaux avec jardin pour l’essentiel, quelques maisons anciennes de la vallée. Près de huit ménages sur dix y sont propriétaires de leur logement — un des taux les plus élevés du secteur — et les résidences principales dominent presque exclusivement. Les ventes d’appartements sont trop rares pour un prix au m² fiable : nous préférons afficher « non disponible » plutôt qu’un chiffre trompeur.

Un marché pavillonnaire homogène de propriétaires occupants, où l’état du bien et la rue font la différence de prix.

Le prix selon la surface

À Incarville, comme partout, les petites surfaces se négocient à un prix au m² supérieur aux grandes — mais l’environnement immédiat pèse tout autant : une maison au calme du vieux village, un pavillon proche des commodités et un bien exposé au passage ne se comparent pas, même à surface égale. Chaque bien est un cas particulier : mieux vaut une estimation sur mesure qu’une règle générale.

Ne comparez jamais votre maison au prix au m² d’un bien d’une autre taille, d’une autre rue ou d’un autre environnement — c’est la première source de sur- ou sous-évaluation.

Incarville face aux communes voisines

Incarville joue dans le peloton louviérien : proche de Louviers et de Saint-Étienne-du-Vauvray, sous Le Vaudreuil. On paie ici la position charnière — Louviers à cinq minutes, l’autoroute sur place, la gare de Val-de-Reuil à trois kilomètres — au prix du village. Prix médians des maisons, ventes cumulées 2022-2024 :

Pour un acheteur, Incarville offre la commodité maximale au prix du village. Pour un vendeur, la demande des actifs du bassin — qui travaillent parfois sur la commune même — soutient un marché régulier.

Secteurs, DPE et délais de vente

Tous les secteurs ne se valent pas

Le vieux village, dans la vallée entre l’église et le château, garde le calme et le charme de l’ancien ; les rues pavillonnaires vers Louviers et le coteau concentrent les maisons familiales des dernières décennies ; les abords de la zone commerciale des Prés offrent la commodité absolue, à évaluer rue par rue selon l’exposition au passage. Deux maisons de même surface peuvent varier sensiblement selon le secteur.

Le DPE pèse lourd

Depuis le durcissement sur les passoires thermiques (F et G), un bon DPE accélère la vente et sécurise le prix ; une passoire se négocie à la baisse. À Incarville, où le parc mêle pavillons de toutes générations, c’est un paramètre clé de l’estimation.

Combien de temps pour vendre ?

Sur ce marché de village, un bien au bon prix se vend en quelques semaines ; un bien surévalué stagne et finit sous sa valeur. Le premier facteur du délai, c’est le prix de départ.

Le village-carrefour

Si Incarville attire, c’est pour une équation de bon sens : tout est à cinq minutes. Louviers et ses services, l’A13 par la sortie du village, la gare de Val-de-Reuil à trois kilomètres, l’hypermarché et la zone des Prés sur la commune même — et une école toute neuve, inaugurée au printemps 2026. Le village concentre plus de 2 000 emplois pour 1 350 habitants : on peut littéralement y vivre et y travailler.

Le marché reste celui d’un village : un volume de ventes mesuré, essentiellement des maisons, où chaque bien compte. C’est précisément pour cela qu’une lecture fine des ventes réelles — et non d’une moyenne de portail — est indispensable, à l’achat comme à la vente.

Comment nous calculons ces prix

La plupart des sites affichent un « prix moyen au m² » sans dire d’où il vient — et se trompent souvent, car ils divisent le montant total d’une vente (maison + terrain + dépendances) par la seule surface habitable, ce qui gonfle artificiellement les chiffres. Nous procédons autrement, avec une méthode transparente :

1. Données officielles. Nous partons de la base DVF (Demande de Valeurs Foncières) de la DGFiP : les prix réels enregistrés chez le notaire, pas des estimations d’algorithme.
2. Méthode « mono-bien ». Nous ne retenons que les ventes portant sur un seul bien bâti, pour un prix au m² qui a du sens.
3. Nettoyage des aberrations. Les valeurs extrêmes (erreurs de saisie, cas très particuliers) sont écartées.
4. Seuil de fiabilité. En dessous de dix ventes pour une catégorie, nous n’affichons aucun prix : mieux vaut « non disponible » qu’un chiffre trompeur.

C’est cette rigueur qui fait la différence entre une estimation crédible et un prix affiché « au doigt mouillé ».

Questions fréquentes — prix à Incarville