DPE 2025/2028/2034 : ce qui change pour vendre ou acheter en Seine-Eure

Depuis la promulgation de la loi Climat et Résilience en août 2021, le DPE — Diagnostic de Performance Énergétique — n’est plus une simple étiquette informative qu’on regarde distraitement. C’est devenu en 2026 l’un des trois critères qui déterminent réellement le prix de vente, la possibilité de louer, et même parfois la décision d’acheter.

Sur le territoire de l’Agglomération Seine-Eure, où une grande partie du parc immobilier date d’avant 1975, le sujet touche concrètement des centaines de propriétaires. Je rencontre chaque semaine des familles inquiètes : faut-il vendre vite avant 2028 ? Engager des travaux maintenant ? Acheter un bien classé F ou G pour le rénover ?

Cet article fait le point complet sur ce que la réglementation DPE change pour vous en 2026, qu’il s’agisse de vendre, d’acheter ou simplement de connaître la valeur de votre patrimoine. Calendrier exact des interdictions, impact réel sur les prix Seine-Eure, stratégies vendeurs pour un bien classé F ou G, critères acquéreurs à vérifier, et un cas concret chiffré à Louviers. Tout est tiré de mon expérience terrain quotidienne sur les 60 communes du secteur.

Le calendrier des interdictions DPE — ce qui est en vigueur en 2026

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fixé un calendrier précis pour interdire progressivement la mise en location des logements les plus énergivores. Trois échéances structurent ce calendrier.

1^er janvier 2025 — DPE G interdit à la location

Depuis le 1^er janvier 2025, tout logement classé G au DPE ne peut plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location. Les baux signés avant cette date restent valables jusqu’à leur terme, mais aucun nouveau locataire ne peut emménager dans un G. Pour les propriétaires bailleurs, c’est l’échéance qui a déjà sorti du marché locatif environ 5 % du parc dans l’Eure.

1^er janvier 2028 — DPE F interdit à la location

C’est l’échéance qui concerne le plus grand nombre de propriétaires en Seine-Eure. En 2026, environ 17 % des logements de l’Agglomération sont classés F. Tous ces biens devront soit avoir gagné au moins une lettre énergétique (passage à E), soit être retirés du marché locatif au 1^er janvier 2028.

1^er janvier 2034 — DPE E interdit à la location

Étape la plus éloignée mais la plus structurante : au 1^er janvier 2034, les logements classés E ne pourront plus être loués. À cette date, seuls les biens classés A, B, C ou D pourront accueillir un nouveau locataire.

Vente : différence importante avec la location

⚠️ Point essentiel souvent confondu : ces interdictions ne concernent que la location, pas la vente. Un logement classé F ou G peut toujours être vendu sans restriction en 2026. En revanche, depuis le 1^er avril 2023, tout logement classé F ou G mis en vente (en monopropriété) doit obligatoirement faire l’objet d’un audit énergétique remis à l’acquéreur avant la signature du compromis. Cet audit présente le détail des travaux à prévoir et leur estimation chiffrée.

Impact sur les prix immobiliers en Seine-Eure en 2026

La décote DPE n’est pas une notion théorique : c’est un fait observable sur chaque transaction que je négocie depuis 18 mois.

Une décote de 10 à 15 % désormais structurelle

Sur le secteur Louviers, Val-de-Reuil et Pont-de-l’Arche, une maison classée F ou G se vend en moyenne 10 à 15 % moins cher qu’une comparable classée D ou C. Pour donner un ordre de grandeur concret : une maison à Louviers de 90 m² qui se vendrait 250 000 € en classe D s’écoulera plutôt à 220 000 — 230 000 € en classe F. Soit une décote de 20 000 à 30 000 € objectivable.

Ce n’est plus une décote conjoncturelle, c’est désormais une décote structurelle. Les acquéreurs intègrent systématiquement le coût des travaux de rénovation énergétique dans leur offre, parfois avec une marge de sécurité (ils anticipent souvent au-delà de l’audit énergétique réglementaire).

Pour la méthodologie complète de fixation des prix et les fourchettes par commune, mon dossier estimation immobilière Seine-Eure 2026 détaille les chiffres commune par commune.

Tendance 2027-2030 : accélération attendue de la décote

Trois facteurs vont amplifier la décote dans les 4 prochaines années :

• L’approche de l’échéance F 2028 va inciter les bailleurs propriétaires à se débarrasser de leur bien classé F dès 2026-2027, ce qui augmentera l’offre et tirera les prix vers le bas pour cette catégorie.
• Les acquéreurs deviennent plus exigeants à mesure que le coût de l’énergie reste élevé : un DPE médiocre signifie des charges courantes supérieures de 1 500 à 3 000 € par an pour une maison de 100 m².
• Les banques pénalisent désormais le financement des biens classés F ou G : certains établissements demandent un apport renforcé, d’autres conditionnent l’octroi d’un prêt travaux à la production de devis de rénovation énergétique.

Cas particulier des biens de caractère normands

Une nuance importante : les maisons en colombages ou les longères normandes anciennes bénéficient d’une prime émotionnelle qui amortit partiellement la décote DPE. Sur ce type de bien, la décote observée tourne plutôt autour de 5 à 8 % au lieu de 10-15 %. Mais elle existe quand même.

Vendeur : 3 stratégies si votre bien est classé F ou G

Si vous possédez un bien classé F ou G en Seine-Eure et envisagez de vendre, vous avez trois options réelles. Aucune n’est universellement meilleure : le bon choix dépend de votre trésorerie, votre profil et votre calendrier.

Stratégie 1 — Vendre maintenant avec décote acceptée et audit transparent

C’est l’option la plus simple. Vous acceptez la décote de 10 à 15 %, vous faites réaliser l’audit énergétique réglementaire (500 à 800 €), et vous mettez en avant la transparence comme argument commercial. Les acquéreurs sérieux apprécient un dossier propre où tout est sur la table. Cette stratégie convient particulièrement si vous avez besoin d’une vente rapide, si vous n’avez pas la trésorerie disponible pour des travaux, ou si vous changez de cadre de vie (mutation, succession, divorce, départ à la retraite).

Stratégie 2 — Travaux ciblés F→D avant mise en vente

Cette stratégie peut être très rentable si vous avez la trésorerie et 3 à 6 mois devant vous. L’objectif n’est pas de viser le A : il s’agit de remonter de F à D, ce qui suffit à supprimer la décote DPE. Trois travaux structurants permettent généralement ce passage :

• Isolation thermique extérieure (ITE) : 12 000 à 20 000 € pour une maison de 90 m²
• Remplacement de la chaudière fioul ou gaz par une pompe à chaleur (PAC) : 8 000 à 15 000 € selon modèle
• Isolation des combles : 3 000 à 5 000 €

Soit un budget total de 23 000 à 40 000 €. MaPrimeRénov’ 2026 (gérée par l’Anah) peut prendre en charge jusqu’à 10 000 à 15 000 € selon vos revenus. Sur l’exemple Louviers cité plus haut, dépenser 30 000 € de travaux pour passer de F à D peut faire remonter la valeur de 220 000 € à 260 000 €. Soit un gain net de 10 000 € après travaux, sans compter le confort thermique et la baisse des charges.

Avant de vous lancer, je recommande systématiquement un audit énergétique en amont des travaux, pour identifier précisément les postes les plus rentables et éviter de payer pour des travaux marginaux. Pour la méthode complète d’analyse pré-vente, consultez aussi mon dossier vendre en direct Seine-Eure : 3 facteurs clés.

Stratégie 3 — Cibler un acquéreur investisseur projet de rénovation

Stratégie sous-estimée mais qui fonctionne très bien sur le secteur depuis 2024 : positionner votre bien explicitement auprès d’investisseurs locatifs cherchant à monter en classe énergétique pour bénéficier d’avantages fiscaux (déficit foncier sur travaux, Denormandie, etc.). Le prix de vente reste décoté, mais le délai de vente raccourcit drastiquement et la négociation est moins âpre. Vous évitez les visites des familles qui poseront 50 questions sur la rénovation.

Acquéreur : 4 critères DPE à vérifier obligatoirement avant d’acheter

Si vous envisagez d’acheter un bien en Seine-Eure en 2026, vous devez intégrer le DPE comme critère structurant de votre décision. Voici les 4 vérifications que je conduis systématiquement avec mes clients acquéreurs.

1. Année de construction et type d’isolation des murs

Première lecture : la date de construction donne 80 % de l’information. Un bien construit avant 1975 (avant la première réglementation thermique RT 1974) est statistiquement en classe E, F ou G sauf rénovation lourde. Un bien construit entre 1975 et 2000 est généralement en D ou E. Un bien post-2005 (RT 2005) est en C ou meilleur. Pour les colombages normands, vérifiez si une rénovation a inclus l’isolation des colombages (souvent réalisée par l’intérieur pour préserver l’esthétique extérieure).

2. Type de chauffage installé

Le type de chauffage est le second facteur structurant. Une chaudière fioul = pénalité majeure (interdiction d’installation neuve depuis 2022, classe DPE plombée). Une chaudière gaz = pénalité modérée. Convecteurs électriques uniquement = mauvais coefficient. Pompe à chaleur (PAC) air-eau ou géothermique = bonus DPE significatif. Si le bien est encore chauffé au fioul, prévoyez 8 000 à 15 000 € de remplacement chaudière à intégrer dans votre offre.

3. Audit énergétique réglementaire (obligatoire pour les classes F et G)

Depuis le 1^er avril 2023, tout bien classé F ou G en monopropriété mis en vente doit être accompagné d’un audit énergétique. Ce document de 30 à 50 pages détaille les travaux à réaliser pour atteindre les classes supérieures et chiffre chaque scénario. C’est une mine d’or pour négocier : si l’audit indique 40 000 € de travaux pour passer en D, vous pouvez objectivement proposer une décote de 30 000 à 35 000 € (en gardant une marge de sécurité).

4. Étude de faisabilité technique des travaux

Avant de finaliser votre offre, faites passer un artisan qualifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour valider la faisabilité technique des travaux préconisés par l’audit. Certains biens présentent des contraintes (mitoyenneté, monument classé, copropriété…) qui peuvent doubler le coût ou rendre certains travaux impossibles. Insérez une condition suspensive « étude de faisabilité énergétique » dans votre compromis : c’est un standard depuis 2024 sur le secteur. Pour la méthode complète d’achat raisonné, consultez aussi mon dossier acheter une maison Seine-Eure 2026.

Cas concret Seine-Eure — maison Louviers de 90 m² classée DPE F

Pour rendre tout cela concret, prenons un cas réel anonymisé que j’ai traité en mai 2026.

Description du bien : pavillon traditionnel années 1970 à Louviers, 90 m² habitables, 4 pièces principales, jardin de 400 m², bon état général, isolation d’origine (combles partiellement isolés en 1995), chaudière fioul de 2010, fenêtres double vitrage des années 2000. DPE F (358 kWh/m²/an, 76 kg CO2/m²/an). Audit énergétique recommandant 38 000 € de travaux pour passer en D.

Prix du marché en classe D comparable : 250 000 €
Prix réaliste en classe F : 220 000 à 230 000 €

Scénario A — Vendeur avec trésorerie disponible

Engage 30 000 € de travaux ciblés (PAC 12 000 €, ITE 14 000 €, complément isolation combles 4 000 €). Récupère 9 000 € via MaPrimeRénov’. Reste à charge réel : 21 000 €. Délai travaux : 4 mois. Nouveau DPE après travaux : classe D. Prix de vente après travaux : 258 000 €. Gain net après remboursement travaux : 258 000 — 21 000 — 220 000 (prix qu’il aurait obtenu sans travaux) = +17 000 € + confort thermique pour la fin de période d’occupation.

Scénario B — Vendeur sans trésorerie ou en urgence

Vend directement à 222 000 €, sans travaux, en présentant un audit énergétique transparent et complet. Délai de vente moyen observé sur ce profil en 2026 : 75 à 90 jours. Pas de stress travaux, pas d’avance de trésorerie. Trésorerie immédiatement disponible pour le projet suivant.

Scénario C — Acquéreur investisseur projet rénovation

Achète à 218 000 €, intègre 38 000 € de travaux de rénovation énergétique sur 6 mois (avec déficit foncier déductible si bail locatif), revente possible à 260 000 € à 24 mois, ou conservation pour location à 850 €/mois charges récupérables (rentabilité brute environ 5,2 % post-travaux).

Mes 5 conseils pour vendre ou acheter en 2026

1. Faites toujours l’audit énergétique AVANT la mise en vente, pas pendant les visites. Anticipez les questions acquéreurs et évitez la décote « surprise » en cours de négociation.
2. Demandez une estimation immobilière classe-spécifique. Une estimation générique ignore l’impact DPE. Sur un bien classé F, vous voulez connaître la valeur réelle classe F, pas la moyenne secteur.
3. Acheteur : insérez systématiquement la condition suspensive « étude de faisabilité énergétique ». C’est devenu un standard professionnel en 2026.
4. Vendeur : positionnez votre bien explicitement. « Bien classé F à rénover, idéal investisseur projet ENR » attire un autre type d’acquéreur que « Maison familiale à rafraîchir ».
5. Anticipez 2028. Si vous êtes bailleur d’un F : décidez avant mi-2027 entre travaux et vente. La fenêtre se referme rapidement et le marché des F en vente va se saturer début 2028.

Vous voulez aller plus loin selon votre profil ? Vendeur : consultez vendre en direct Seine-Eure. Acquéreur : lisez acheter une maison Seine-Eure 2026. Prix précis par commune : estimation immobilière Seine-Eure 2026.