Versailles (78000), préfecture des Yvelines, ancienne ville royale organisée autour du château et du domaine national, inscrits au patrimoine mondial de l'UNESCO. Voici le marché réel sur les ventes DVF 2021-2025 — puis l'estimation gratuite de votre bien.
Prix : médiane DVF 2021-2025 sur mutations mono-bien. Trajet Paris indicatif en train (Transilien L / RER C).
Prix au m² · DVF 2021-2025
Combien coûte l'immobilier à Versailles ?
| Type | Médian /m² | Fourchette P25–P75 | Ventes | Tendance |
|---|---|---|---|---|
| Appartement | 6 367 € | 3 389 | stable | |
| Maison | 6 715 € | 141 | stable |
Médianes sur mutations « Vente » mono-bien après filtre IQR, base DVF (Etalab / geo-dvf), millésimes 2021 à 2025. Tendance « stable » = variations annuelles dans le bruit d'échantillon (jamais extrapolée).
Lecture du marché
Ce que disent les ventes à Versailles
Versailles concentre 3 530 ventes mono-bien sur 2021-2025, dont 3 389 appartements : le marché y est collectif à 96 %. La maison relève presque de l'exception statistique — 141 ventes en cinq ans, soit une trentaine par an pour 84 095 habitants. C'est donc l'appartement qui fixe le prix de référence de la commune, et c'est lui qu'il faut regarder en premier.
La médiane appartement s'établit à 6 367 €/m², la moitié des ventes se concluant entre 5 449 et 7 167 €/m². Cette amplitude de 27 % est resserrée pour une ville de cette taille : Versailles est chère à peu près partout, plutôt que chère par endroits. La maison, elle, ressort à 6 715 €/m² avec une fourchette encore plus étroite (6 000 à 7 458 €/m²).
Le détail par tranche de surface en dit plus que la médiane seule. Les surfaces de moins de 40 m² se négocient 6 773 €/m² — le niveau le plus élevé de la commune — contre 6 267 €/m² entre 40 et 70 m² et 6 279 €/m² au-delà de 70 m². L'écart de 8 % entre petites et moyennes surfaces suit un mécanisme de marché classique, mais il a une conséquence pratique : comparer un deux-pièces de 45 m² à la médiane communale conduit mécaniquement à le sous-évaluer.
Rapporté au département, l'écart est massif : 6 367 €/m² contre 3 868 €/m² de médiane appartement pour les Yvelines, soit 65 % au-dessus. Versailles ne se compare pas à son département, elle se compare à elle-même — d'où l'importance des ventes du même quartier plutôt que des moyennes départementales.
Le volume, enfin, raconte le cycle : 1 460 ventes en 2021, 1 338 en 2022, 1 069 en 2023, puis un point bas à 900 en 2024 — un recul de 38 % en trois ans — avant un redressement net à 1 196 en 2025. Un marché qui se retourne à la hausse raccourcit les délais, mais les médianes ci-dessus restent calculées sur l'ensemble de la période : elles intègrent les années hautes comme le creux.
Typologie réelle
Ce qui se vend réellement à Versailles
Le bien type qui change de mains à Versailles est un trois-pièces de 63 m² — le trois-pièces représente à lui seul 27 % des ventes d'appartements — pour une valeur médiane de 376 000 €. La maison médiane développe 124 m² habitables, cinq pièces principales, sur une parcelle de 307 m² : des terrains courts, caractéristiques d'un tissu urbain déjà constitué où c'est le bâti, et non le foncier, qui porte la valeur. Sa valeur médiane atteint 742 000 €, soit très exactement le double de l'appartement type.
Une particularité versaillaise mérite d'être signalée, parce qu'elle contredit le réflexe habituel : le prix au m² des maisons augmente avec la surface. 6 526 €/m² en dessous de 80 m², 6 603 €/m² entre 80 et 120 m², et 6 849 €/m² au-delà de 120 m². Sur la plupart des marchés, la décote s'accentue avec la taille ; ici, les grandes maisons se paient plus cher au mètre carré que les petites — et ce sont elles qui dominent les transactions (80 ventes de plus de 120 m² sur les 141 recensées). Un propriétaire de grande maison qui applique une décote de surface à son estimation se pénalise donc sans raison.
Parc immobilier
Quels types de biens autour de Versailles
Le bâti versaillais se lit en strates nettement identifiables : l'ordonnancement classique des quartiers Notre-Dame et Saint-Louis, hérité du développement de la ville royale, l'urbanisation du XIXe et du début du XXe siècle autour des gares, puis les ensembles plus récents en périphérie, dont Satory. Chacune de ces strates a ses contraintes propres — hauteur sous plafond, distribution, isolation, servitudes en secteur protégé — et elles ne se valorisent pas au même niveau.
Sur un marché où le mètre carré se situe 65 % au-dessus de la moyenne départementale, l'acquéreur compare finement et dispose de points de comparaison nombreux : avec plus de 3 300 ventes d'appartements en cinq ans, presque aucun bien n'est sans équivalent récent. Une prestation en retrait — vis-à-vis, étage sans ascenseur, chaufferie collective vétuste — se retrouve immédiatement dans la négociation, parce que l'acheteur peut chiffrer l'alternative.
En copropriété, deux postes font l'écart à surface égale : l'étage desservi par un ascenseur, et le montant des charges. Sur du bâti ancien de centre-ville, un ravalement voté ou une mise aux normes d'ascenseur non encore appelée pèse plusieurs milliers d'euros — un point à documenter avant de fixer un prix de présentation, jamais à découvrir en cours de compromis.
Cadre de vie
Versailles au quotidien
Versailles compte trois gares sur son territoire communal — Versailles-Chantiers, Versailles Rive Droite et Porchefontaine — ainsi que 34 établissements scolaires et 14 parcs et jardins référencés (relevé OpenStreetMap). Avec 84 095 habitants pour 26,2 km², la densité atteint environ 3 210 habitants au km² : une densité urbaine franche, qui explique la rareté du foncier constatée plus haut sur les parcelles de maisons.
Les secteurs identifiés sur la commune — Notre-Dame, Saint-Louis, Chantiers, Porchefontaine, Jussieu, Satory — ne se valorisent pas de la même façon : la distance à l'une des trois gares, l'époque de construction dominante et la proximité des axes routiers y varient fortement. Les médianes affichées plus haut restent volontairement à l'échelle communale : un prix par quartier n'est publié que lorsqu'il repose sur un nombre de ventes suffisant pour être fiable.
La desserte ferroviaire reste un déterminant direct du prix. À surface et à état équivalents, l'écart entre un appartement à dix minutes à pied de Versailles-Chantiers et le même bien en limite de commune est réel et se lit dans les ventes. C'est l'un des premiers éléments qu'une estimation sérieuse intègre — avant même la surface.
Estimation gratuite
Combien vaut VOTRE bien à Versailles ?
Les prix ci-dessus sont des médianes de marché : elles cadrent, elles n'évaluent pas. À surface identique, l'état, l'étage, l'exposition, la vue, les charges et les travaux à prévoir font varier le prix de 20 % ou plus. Une estimation part de votre adresse exacte, des ventes comparables les plus proches, puis d'une visite sur place.
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Échelle d'analyse
Les prix à Versailles, quartier par quartier
Questions fréquentes
Vendre à Versailles : les questions qu'on me pose
Quel est le prix au m² à Versailles ?
Sur les ventes 2021-2025, la médiane s'établit à 6 367 €/m² pour un appartement (moitié des ventes entre 5 449 € et 7 167 €/m²) et 6 715 €/m² pour une maison (moitié des ventes entre 6 000 € et 7 458 €/m²), d'après les données DVF (Etalab) sur 3 530 ventes mono-bien analysées à Versailles. Ces médianes sont des repères de marché, pas la valeur d'un logement précis.
Quels documents réunir pour vendre un appartement à Versailles ?
Le DPE doit être disponible dès l'annonce ; le reste du dossier de diagnostic technique est remis au plus tard à la signature. En copropriété — le cas de la quasi-totalité des 3 389 ventes d'appartements analysées à Versailles — s'y ajoutent le mesurage Carrez, le règlement de copropriété et les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. Le point qui fait le plus souvent dérailler une négociation : des travaux votés et non encore appelés, découverts tardivement.
Combien de temps faut-il pour vendre à Versailles ?
Les données DVF donnent les prix signés, pas les délais : toute durée présentée comme une moyenne locale serait non sourcée. Ce qui est mesurable à Versailles, c'est le volume : 1 460 ventes en 2021 contre 1 196 en 2025. Sur un marché qui s'est contracté, les biens correctement positionnés dès le premier jour partent ; ceux qui sont repositionnés après plusieurs semaines se vendent en général en dessous.
Puis-je vendre un appartement loué à Versailles ?
Oui. Vendre occupé élargit la cible aux investisseurs mais réduit celle des acquéreurs qui souhaitent habiter le logement, ce qui pèse généralement sur le prix. Vendre libre suppose de respecter le congé pour vente et ses délais, avec droit de préemption du locataire en place. Le choix se décide en fonction du bail en cours et du calendrier de votre projet, pas d'une règle générale.
Dois-je m'attendre à une plus-value imposable en vendant à Versailles ?
La vente de la résidence principale est exonérée de plus-value. Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, la plus-value est imposable avec des abattements pour durée de détention, et le calcul intègre les frais d'acquisition ainsi que certains travaux justifiés. Sur un marché à prix élevé, l'écart entre prix d'acquisition et prix de vente rend ce point structurant : il se chiffre avec un notaire avant de fixer le prix, pas après le compromis.
Comment obtenir une estimation fiable de mon bien à Versailles ?
Une médiane communale ne suffit pas : l'état, l'étage, l'exposition, la vue, les charges et les travaux à prévoir font varier le prix de 20 % ou plus à surface identique. Une estimation utile part de l'adresse exacte, des ventes comparables les plus proches dans le temps et l'espace, puis d'une visite sur place. Elle est gratuite et sans engagement.
Qui réalise votre estimation
Votre estimation à Versailles appuie sur le 1er réseau immobilier de France : plus de 20 000 conseillers, des données de marché à jour, et un conseiller iad du secteur pour l'affiner sur le terrain — via le réseau national iad France, où que se trouve votre bien.
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